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南京試水集體土地建租賃房,為何兩年沒“開張”?

2020-01-14 10:07:35    來源: 中國自然資源報    作者:劉劍

據報道,利用集體建設用地建設租賃住房試點推行兩年多來,廣州、上海、合肥等試點項目去年紛紛開工,北京市住建委更明確表示已新開工建設集體土地租賃房約3萬套。而同樣入選首批試點城市的南京規劃了三塊地卻無一塊啟動,從而引發外界很多猜測。

南京的同志感到委屈:“集體土地建租賃住房,既要符合城市規劃,又要符合用地規劃,滿足這兩個規劃的地塊很難找。”據了解,南京已規劃的三塊地是各分局從全區地塊中千挑萬選出來的。也就是說,無論現狀還是規劃,這三塊地的權屬、地類都符合要求,租賃房卻建不起來。這是為何?先讓我們聽聽這三塊地所屬村集體的看法。

第一塊是棲霞區南象山地塊。當地居委會主任納悶,這塊地一不靠園區,二不臨街道,周邊的保障房小區還有好多房源沒租出去。這塊地的問題在于沒有租房需求。

第二塊是浦口區林山村地塊。這塊地原為地鐵收儲用地,若用來建租賃房,得給地鐵集團交1.2億元。街道有關負責人說,根本不具經濟可行性。貌似有地但已被收儲了,其實還是沒地。

第三塊是六合區冶浦村地塊。當地村支書說,這塊地目前還是農用地,用地手續正在辦,但讓他心里沒底的是,六合租房市場并不活躍,這塊地建起來恐怕不易出租。而且靠村子自身,根本無力開發。這是一沒租房需求,二沒地,三沒錢。

從上述吐槽中,可以得出集體土地建租賃房的三個條件:有租房需求,有建設用地,還要有資金。一個村同時具備這三個條件堪稱完美,但現實中少有這么完美的事。反過來說,如果真有這么完美的村,一定早就蓋滿了房子。

那么,差一點行不行?或者說,這三個條件中哪個為主?哪個才是必要條件?我們可以對標已經開工的城市來分析。

關于需求。自然資源部辦公廳相關文件要求,盡量將試點項目安排在區位條件好、基礎設施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區域。房子建起來是要租出去,所以市場需求旺盛是第一位的。

關于用地。正如南京的同志所說,不少可以蓋房出租的集體土地都已經收儲了,尤其在城中村,這樣的現象很常見。但在城鄉接合部,可以通過土地整治盤活存量建設用地,也可以通過增減掛鉤置換用地。邁皋橋是南京外來人口聚集地,興衛村村支書說,他們未被列入集體土地建租賃房試點,準備對總面積88萬平方米的“小產權房”進行改造,從中留下10萬平方米租賃房。可見,只要市場需求旺盛,總可以想方設法擠出用地來。

關于資金。一塊是建設成本,這是大頭;另一塊是運營成本,后期由房租收入覆蓋,可以忽略不計。解決建設資金問題因農村集體建設、運營租賃房的方式不同分為三種情況。一是集體獨力建設、運營。這種情況對集體的資金實力要求最高,但也可以通過土地抵押貸款等方式籌資。二是集體通過聯營、入股等方式合作建設、運營。比如:武漢首個集體土地建租賃房項目由武漢地產集團保障房公司承擔全部建設成本,占股85%;灄口村村委會以土地使用權作價入股,占股15%。也可以外包建設。杭州余杭區就是利用枉山社區35畝村級留用地指標,換取租賃房建設資金,由區保障房建設有限公司代建。三是集體出讓建設用地,由受讓人建設、運營。這是市場介入最深的一種情況,目前只有北京、上海、佛山敢于嘗試。無論哪種情況,融資都是市場的拿手好戲。

經過一番梳理可以發現,集體土地建租賃房雖然不是商品房,但其在選址、建設、運營過程中的市場屬性卻不遑多讓。對于需求、用地、資金,市場都發揮著神奇的資源配置的魔力。而其中最主要的是市場需求,有了需求,用地、資金問題都可以通過市場解決。

所以南京的同志不必煩惱,啟動試點,只需向市場尋求答案,甚至不妨將步子邁得大一點,選擇試點不再一個村一個村地挑選,而是引入公開競爭機制,激發農村集體作為市場主體的活力。或者在試點過程中能夠對集體土地實施綜合整治,順手清理“小產權房”,豈不是三全其美的好事?

(作者系本報記者)

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